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법무법인(유한) 대륜 언론보도

‘깡통전세’ 사기 피해 급증…유형과 예방법은?

언론매체 KBS

작성일 2022-11-28

조회수 245

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[앵커]
전세 사기로 임대 보증금을 못 받는 사례가 늘고 있습니다.
최근에는 한 사람이 480억 원대 사기 행각을 벌인 사례가 보도되기도 했었죠.
이 경우를 포함해 하반기 광주와 전남 피해액만 550억 원에 이릅니다.
오늘 '이슈대담' 전세 사기 유형과 예방법을 김소율 변호사와 이야기 나눠보겠습니다.
어서 오십시오.

먼저 일명 '깡통전세' 사기라고 하죠.
어떤 건지 설명해 주신다면요?

[답변]
임대인이 고의로 또는 공인중개사와 공모를 해서 임대 세입자가 보증금을 반환할 수 없게끔 만드는 전세계약을 만드는 것을 일명 전세사기, 깡통사기라고 하는데요.
주로 시세가 형성되지 않은 신축 빌라의 경우에 보증금을 부풀려서 전세 계약을 체결하고 소유권을 넘겨버리고 잠적한다든가 아니면 지금처럼 부동산 값이 떨어지는 경우에 매물가보다 전세 보증금이 높게 형성되는 경우에 나타나는 깡통 전세가 주로 있습니다.

[앵커]
그게 어떻게 가능한 건지 제도적인 허점이 있는 겁니까?

[답변]
사실 임차인은 정보가 부족한 게 사실이잖아요.
그래서 그 정보의 접근권 차이에서 많이 일단 유도가 되고요.
임차인이 스스로 적절한 임대가를 모르고 또 임대인에 대한 체납 여부도 알지 못하고 선 순위 보증금이 어느 정도 설정돼 있는지도 잘 모르기 때문에 그런 경우가 가장 큰 원인이고, 두 번째는 지금처럼 부동산 값이 떨어지는 이런 상황에서 집주인은 손익을 따지다 보니까 전세보증금을 반환하는 것보다 집을 포기하는 게 낫다, 이런 판단이 서기도 하고요.

세 번째로는 대항력의 허점을 이용하는 건데요.
현재 주택임차보증법이 보면 그 대항력이 1일 0시에 발행해요.
그러니까 효력이 다음날 발행하기 때문에 그 날 전세 계약을 체결하고 집주인이 집에 대해 담보권을 설정하고 담보를 대출을 받아버리면 세입자는 결국 후순위로 밀리게 됩니다.

[앵커]
그렇다면 결국에는 임차인 그러니까 집을 빌리는 사람들을 위한 정책이 좀 더 촘촘하게 보완돼야 한다는 생각이 드는데 어떻게 생각하십니까?

[답변]
그래서 최근 국토교통부에서 임차인 보호 제도를 좀 보도자료를 낸 적이 있어요.
그러니까 임차인의 정보가 부족한 게 가장 큰 원인이라고 했잖아요.
그래서 '자가진단 안심 전세 앱'이라는 걸 구축을 한답니다.
이게 내년 1월에 출시가 되는데요.
이 앱 내에서 입주를 희망하는 주거지의 적정한 전세가라든지 아니면 악성 임대인에 대한 정보, 그리고 불법 무허가 건축물인지에 대한 정보 등도 여기에 제공이 된다고 하고요.
임대 사업자에 대한 관리도 강화가 되고 신축빌라의 경우 이런 게 많이 일어나다 보니까 신축빌라에 대한 공정한 가격 산정 체계도 마련한다고 합니다.
그리고 법적으로도 저희가 아까 말씀드렸지만, 주택임대차보호법 개정안이 입법 예고가 된 상태예요.
그래서 임차인이 임대인에게 선순위 보증금에 대한 정보 제공을 요청할 수 있는 동의 요구권이 명문화되고, 임대인은 이에 동의할 것이 의무가 되게 개정이 되고요.

두 번째로 임대인에게 납세 증명서를 요구할 수 있습니다.
납세 확인이나 국세 지방세 체납 여부를 확인하기 위해서 그런 게 되고, 세 번째로는 소액 임차인의 범위하고 우선 최우선 변제금이 상향 조정이 됩니다.
지금 현재 광주광역시의 경우에는 7천만 원 이하인데 8,500만 원 이하로 상향 조정이 되고, 최우선 변제금도 2,300만 원 이하인데 500만 원 상향이 돼서 2,800만 원 이하로 상향이 됩니다.
이에 맞춰서 주택 임대차 표준계약서도 개정이 되는데 그 대항력을 이용하는 사기를 막기 위해서 임차인이 전입신고를 하기로 한 그다음 날까지 임대인은 그 집에 대한 담보권 설정이 금지되게 그렇게 명문화가 됩니다.

[앵커]
앞서 이야기해 주신 대로 계약을 진행할 때부터 꼼꼼하게 살피는 게 중요할 것 같습니다.
그렇다면 세입자가 계약하기 전에 잘 살펴야 할 건 어떤 것들이 있을까요.

[답변]
법적·제도적 제도보다 가장 중요한 게 세입자가 꼼꼼히 살피는 건데요.
부동산을 여러 군데를 돌아다니셔서 주변 시세에 대한 정보를 확인하시고 그다음에 부동산 등기부도 꼼꼼히 보셔서 선순위 보증금에 대한 내용도 확인하셔야 하고요.
불법 건축물인지를 봐야 하니까 건축물 대장도 확인하시고 그리고 매매가하고 전세가가 비슷한 경우는 임대인이 임대사업자로 등록이 되어 있는 경우가 많아요.

그런 경우는 보증 보험 가입도 의무니까 그 가입도 한번 확인을 해 보시고 임대인하고 집주인이 동일인인지 그리고 동일인이라고 하더라도 신분증 제대로 확인하시고 그다음에 건물 관리인이 따로 있다고 그러면 집주인으로부터 어느 범위까지 위임을 받은 것인지 그 범위도 꼼꼼히 살펴야겠습니다.

[앵커]
여러 가지 꼼꼼히 살펴야 할 점들 이야기해 주셨는데 이렇게 주의를 기울였는데도 만약에 보증금을 받지 못했거나 혹은 집이 경매로 넘어갔을 때 어떻게 대처하면 좋을까요?

[답변]
사실 이렇게 잠적을 해 버리면 찾을 수 있는 경우가 없어요.
그러면 우리 소비자로서는 경찰 수사를 의지하는 수밖에 없고요.
일단 경찰이 사기죄로 고소를 하시고 만약에 다행히도 소재가 파악이 되면 민사소송이 가능하겠지만 가능하더라도 회수할 수 없는 경우가 많을 거예요.
그래서 최근에 이런 전세 사기 피해자를 위해서 원스톱 지원센터가 설립이 됐어요.
그래서 보증금을 못 받은 사람들을 위해서 저리로 긴급 자금을 대출도 해 주고 당장 살 곳이 없는 세입자들을 위해서 임시 주거도 제공한다고 합니다.

[앵커]
마지막으로 이런 기획 부동산 사기, 어떤 처벌이 가능하고 또 어디까지 책임 물을 수 있는지 얘기해 주신다면요?

[답변]
그러니까 형법상으로는 '사기죄'나 유형에 따라서 '사문서 위조죄'도 가능하고요.
사기죄는 형법상 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해지는 굉장히 중대한 범죄예요.
공인중개사가 이 행위에 가담을 했다고 그러면 사기죄 공동정범이나 방조범도 가능하고 공인중개사는 그와 별도로 공인중개사법에 의해서 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해지고 손해배상 책임을 별도로 하고도 자격정지나 등록 취소까지 처해질 수 있는 아주 중대한 범죄입니다.

[앵커]
정말 서민을 대상으로 하는 범죄인 만큼 엄정한 처벌이 필요해 보입니다.
오늘 이야기 여기까지 듣겠습니다.
고맙습니다.




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